به مناسبت تاسیس اولین صندوق سرمایه‌گذاری از نوع “املاک و مستغلات”
*محمد مهرنور
سازمان بورس و اوراق بهادار بالاخره در تابستان 1400 اساسنامه نمونه صندوق‌های املاک و مستغلات به عنوانی یکی از مصادیق صندوق های سرمایه‌گذاری موضوع بند (20) ماده (1) قانون بازار اوراق بهادار، و بند (هـ) ماده (1) قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید را ابلاغ کرد و اخیراً در 11 بهمن ماه 1400 موافقت اصولی خود را با تاسیس اولین صندوق املاک و مستغلات به مدیریت شرکت سبدگردان سهم آشنا اعلام کرده است. صندوق پیشنهادی قرار است پنج ساختمان اداری متعلق به یکی از بانک ها در شهر تهران به ارزش حدود 1000 میلیارد تومان را تملک و بهره برداری کند. انتظار می‌رود پذیره نویسی عمومی حدود 20 درصد واحدهای صندوق در فروردین سال 1401 در فرابورس ایران اطلاعیه و تکمیل شود.
عمده تفاوت صندوق های املاک و مستغلات با صندوق های زمین و ساختمان این است که صندوق های زمین و ساختمان با هدف تامین مالی احداث پروژه های ساختمانی تأسیس می شوند ولی صندوق های املاک و مستغلات با هدف تملک و بهره برداری از پروژه های آماده بهره برداری مانند مجتمع های تجاری-اداری تأسیس می شوند. صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات، طبقه ای جدید از دارایی های مالی را برای سرمایه گذاران بازار سرمایه فراهم می‌کنند که روند آن مستقل از روند شاخص بورس یا شاخص بازار بدهی و عمدتاً وابسته به ارزش بازار املاک و مستغلات است. فعالیت این صندوق ها در بازار سرمایه مزایای متعددی برای سرمایه گذاران در این صندوق ها فراهم می‌آورده است. سرمایه گذاری در این صندوق ها، مصونیت در مقابل تورم برای سرمایه گذاران فراهم می‌کند. امکان متنوع سازی سبد دارایی ها و کاهش ریسک های غیر سیستماتیک را فراهم می کنند. مواهب نقدشوندگی بازار سرمایه را برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات فراهم می‌کنند و همچنین سرمایه گذاران از مزایای معافیت مالیاتی صندوق های سرمایه گذاری بورسی بهره مند می شوند.
دولت های توسعه یافته به خاطر مزایایی که این صندوق ها برای اقتصاد کلان و جامعه دارند، نسبت به اعطای معافیت های مالیاتی به این صندوق ها اهتمام داشته اند: این صندوق ها با جمع آوری سرمایه های خرد، تقاضای قابل توجهی برای تولیدات سمت عرضه (شرکت های ساختمانی و انبوه ساز) تحریک می کنند. رونق صنعت ساخت و ساز نیز با توجه به اثرات زنجیره ای پسین و پیشین بخش های اقتصادی، بیشترین میزان تحرک بخشی به سایر بخش های اقتصادی از قبیل صنعت فلزات پایه، صنعت سیمان، صنایع تجهیزات ساختمانی و … را داشته و ایجاد اشتغال و رونق اقتصادی درون‌زا را به همراه دارد. از منظر اقتصاد کلان، بدیهی است املاک و مستغلات کالای بااهمیتی است که به دلیل تجارت ناپذیر بودن، برای حفظ تعادل در بازار همواره باید از مازاد عرضه نسبت به تقاضا برخوردار باشد، صندوق های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات با کمک به تعادل عرضه و تقاضا از تلاطم‌های بازار می کاهند؛ فعالیت مجموعه ای از این صندوق ها، شاخص بازاری قابل اتکایی برای بازارهای مستغلات در کاربری‌های مسکونی، تجاری و اداری و … فراهم خواهد کرد و شفافیت بازار مستغلات را افزایش داده، قدرت قیمت سازی گروه های ذی‌نفوذ را کاهش می دهد. در نهایت انتظار می رود فعالیت این صندوق ها، طیفی از شرکت های مدیریت بهره برداری و اجاره داری تخصصی در هر یک از کاربری ها را ایجاد کند که موجرانی با شخصیت حقوقی هستند و خدمات بلندمدتی (غیر از اجاره) برای مصرف‌کنندگان نهایی فراهم می‌کنند.
مطابق اساسنامه ابلاغی سازمان بورس ارکان اصلی این صندوق ها مجمع (متشکل از دارندگان واحدهای ممتاز)، مدیر صندوق، متولی و حسابرس است. مدیر صندوق موظف است نسبت به عقد قراردادهای متعهد پذیره نویس و بازارگردان و همچنین رکن مدیر بهره برداری اقدام کند. مدیر بهره برداری شخص حقوقی است که باید از توانایی ارائه خدمات تخصصی در حوزه مدیریت بهره برداری و نگهداری املاک و مستغلات و نیز مدیریت بازاریابی، فروش و تبلیغات و تنظیم قراردادها برخوردار باشد؛ مقرر است حداقل 75 درصد از ترکیب دارایی این صندوق ها به سبدی از املاک و مستغلات با کاربری معین و مابقی به اوراق بهادار درآمد ثابت یا سهام شرکت های ساختمانی اختصاص یابد. این صندوق ها از نوع قابل معامله بوده و مشابه با ناشران بورسی یا فرابورسی از حضور رکن بازارگردان بهره مند هستند. کاهش یا افزایش سرمایه این صندوق‌ها نیز مشابه با ناشران بورسی یا فرابورسی منوط به تهیه گزارش توجیهی و موافقت سازمان و مجمع خواهد بود.
طی یک دهه اخیر مجتمع های تجاری-اداری و مراکز خرید متعددی در سطح تهران و کلان شهرها آماده بهره برداری شده اند. این مجتمع ها حداقل در کاربری تجاری در حالی با مازاد عرضه نسبت به تقاضا مواجه اند که طی یک دهه اخیر سرمایه‌گذاری هایی جمعاً با ارزشی بالغ بر صدها هزار میلیارد تومان را جذب کرده اند. صندوق املاک و مستغلات بهترین قالب مالی و حقوقی در اختیار مالکان این پروژه ها برای عرضه بخشی از ارزش پروژه ها به سرمایه گذاران بازار سرمایه است بدون این که کنترل و مدیریت بهره برداری این مجتمع ها از دست آنان خارج شود. املاک و مستغلات مشارکتی شهرداری ها، املاک و مستغلات بانک ها و … پروژه های درجریان تکمیل انبوه سازان هر کدام می‌توانند موضوع تاسیس یک صندوق املاک و مستغلات و عرضه بخشی از ارزش پروژه در بازار سرمایه شوند.
*دانش آموخته مدیریت مالی از دانشگاه شریف، مدیر صندوق‌های تامین مالی سبدگردان سهم آشنا
